Introducción

Objetivo del informe

El presente informe tiene como objetivo ofrecer un análisis exhaustivo y actualizado sobre el mercado de la vivienda en Andalucía, poniendo especial énfasis en los aspectos relacionados con el precio de la vivienda, la accesibilidad a la compra y el alquiler, y la emancipación de los jóvenes. A través de este estudio, se pretende aportar una visión clara sobre la situación actual y las tendencias recientes que caracterizan el sector inmobiliario, así como identificar los principales retos que enfrentan diferentes grupos poblacionales, especialmente en el contexto de un acceso cada vez más complicado a una vivienda digna y asequible.

Este informe también busca evaluar los factores económicos y sociales que influyen en la disponibilidad y el costo de la vivienda en diversas comunidades autónomas, con un enfoque particular en Andalucía. Además, se examina el impacto de la vivienda turística en los precios de compra y alquiler, ofreciendo una perspectiva diferenciada entre los municipios afectados y aquellos con una menor presencia de este tipo de viviendas.

Por último, el informe tiene como finalidad servir de herramienta de consulta para los responsables de políticas públicas, investigadores y ciudadanos interesados en la evolución del mercado de la vivienda, proporcionándoles datos fiables y relevantes que permitan comprender mejor la situación actual y plantear posibles soluciones para mejorar la accesibilidad y condiciones del mercado.

Metodología y fuentes de datos

El análisis de este informe ha sido realizado utilizando el lenguaje de programación R, que permite el acceso a los datos más recientes publicados en línea por diversas fuentes oficiales. A través de scripts desarrollados específicamente para este proyecto, se han descargado y procesado los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) en todas sus ediciones trimestrales desde el año 2006, así como los datos provenientes de la Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas de 2021. Estos datos ofrecen una base sólida para analizar de forma longitudinal la evolución de los precios y la accesibilidad a la vivienda.

Además, el informe se apoya en estadísticas relevantes proporcionadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, incluyendo indicadores específicos sobre el mercado de la vivienda y su accesibilidad. La integración de estas fuentes permite un enfoque multidimensional y riguroso, proporcionando una visión detallada y actualizada sobre el sector inmobiliario.

Ámbito geográfico y temporal del estudio

Este informe se centra principalmente en el análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, aunque también presenta comparativas con otras comunidades autónomas y el conjunto nacional. Este enfoque permite situar la situación de Andalucía en el contexto español, ofreciendo una visión completa que permite identificar particularidades regionales y diferencias significativas en los patrones de acceso y precios de la vivienda.

En cuanto al nivel de detalle geográfico, el informe se nutre de datos a nivel municipal en aquellos casos donde la disponibilidad de información lo permite. Para asegurar la validez y relevancia de estos análisis, solo se incluyen municipios que superen un umbral mínimo de 25.000 habitantes. Esto permite obtener un panorama más claro de las tendencias locales sin comprometer la precisión de los datos debido a la falta de representatividad en zonas con menor población.

Respecto al ámbito temporal, el estudio contiene los datos más recientes disponibles, así como información histórica que se remonta a comienzos del siglo actual y que viene marcada principalmente por la propia disponbilidad de datos. Este enfoque temporal permite observar la evolución del mercado de la vivienda a lo largo de diferentes ciclos económicos, facilitando la identificación de tendencias y el análisis de las dinámicas que afectan a la accesibilidad y los precios de la vivienda.

Parque de Vivienda

Según las estimaciones realizadas por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, en el años 2023 Andalucía ha superado los 4,7 millones de viviendas aumentando su número en 33600 unidades desde el año 2021.

En cuanto a viviendas principales, que son las efectivamente ocupadas por los hogares, alcanzaron los 3,35 millones, creciendo a un ritmo de 46.000 viviendas al año desde 2021.

Por su parte en la proyección de hogares elaborada en 2024, la previsión de hogares para el año 2030 alcanza los 3,71 millones, creciendo a un ritmo de 52.000 hogares al año.

Las proyecciones de hogares se basan en fuentes de información censales y demográficas, sin incluir datos relacionados con las viviendas existentes o previstas en el mercado. Este enfoque permite estimar la evolución futura del número de hogares a partir de tendencias poblacionales, pero es importante señalar que los resultados de estas proyecciones estarán significativamente influenciados por la disponibilidad de viviendas. Por lo tanto, aunque los cálculos demográficos ofrecen una visión del posible crecimiento del número de hogares, las cifras reales podrían variar dependiendo del acceso efectivo a la oferta de viviendas en el futuro.

Durante el periodo intercensal 2001-2011, el crecimiento en el número de viviendas fue de 81.000 al año. Sin embargo, en el periodo 2011-2021, esta cifra descendió a casi 33.000 viviendas anuales. A partir de 2021, el ritmo ha disminuido aún más, alcanzando aproximadamente 17.000 viviendas al año.

Entre 2001 y 2011, las viviendas principales nuevas representaban un 85% del total de viviendas construidas anualmente. En el periodo 2011-2021, este porcentaje se redujo al 51%, y desde 2021 se ha situado en un 257 %.

La proyección de hogares prevé un crecimiento medio de 55.500 unidades al año entre 2024 y 2030.

Crecimiento anual

Viviendas

2001 - 2011

2011 - 2021

2021 - 2023

Total

80.837

32.737

16.806

Principales

67.972

16.748

43.207

Cuelo aquí el siguiente grafico, ya le daré contexto.

Vivienda en venta

El mercado de la vivienda ha experimentado transformaciones significativas en los últimos años, influenciado por factores económicos, demográficos y sociales. Estos cambios se han reflejado en el comportamiento de los precios de compra y alquiler, que han mostrado una notable variabilidad entre regiones y ciclos económicos. En este apartado se presenta una visión general de las principales tendencias en el mercado de la vivienda, con un enfoque en la evolución de los precios y los factores que han impulsado estos cambios. Este análisis proporciona un contexto necesario para comprender los retos actuales de accesibilidad y sostenibilidad en el sector inmobiliario español.

Precio de la vivienda en compra. Andalucía.

Últimos datos

El último trimestre con datos disponibles es 2024T2, en el cuál el precio de la vivienda en Andalucía ha alcanzado los 1588.7€. Dicho precio supone un crecimiento del 2.1% respecto al trimestre anterior y del 8% respecto al mismo trimestre del año anterior.

Evolución

De esta forma el precio último supone un crecimiento acumulado del 31.7% desde el trimestre 2014T3 en que se alcanzó el precio mínimo tras la exploxión de la burbuja inmobiliaria y un crecimiento de -12% desde el valor máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria en el periodo 2008T2.

Precio de la vivienda en compra. Contexto nacional

Últimos datos

En el último trimestre del que conocemos datos, el valor tasado de la vivienda en Andalucía ocupa el lugar nº 8 en el ranking de CCAA y representa un 83.8% de la media de nacional.

Evolución

Introducir algún comentario (pendiente)

Incluyo un nuevo resultado sobre vivienda nueva vendida

Evolución de Viviendas en Andalucía

Viviendas

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Total

4.554.485

4.563.282

4.573.283

4.585.103

4.673.007

4.689.945

4.706.234

4.723.558

Principales

3.180.810

3.198.643

3.210.097

3.219.441

3.241.130

3.262.354

3.303.845

3.348.768

No Principales

1.373.675

1.364.639

1.363.186

1.365.662

1.431.877

1.427.591

1.402.389

1.374.790

Stock vivienda nueva

74.501

73.054

69.327

67.585

67.892

63.896

59.975

64.446

Viviendas terminadas

5.489

7.432

9.570

11.476

17.226

15.644

15.030

16.936

Viviendas Protegidas CD

727

13

86

633

935

1.070

496

673

Viviendas nuevas vendidas

10.997

7.663

11.172

11.398

11.802

22.157

20.635

11.055

La serie stock recoge el diferencial de stock respecto a 01/01/2004

Precio de la vivienda en compra. Ámbito municipal

Municipal

El análisis por municipios solo es posible para los mayores de 25.000 habitantes por ser los únicos de los que se dipone de datos oficiales. Los precios oscilan entre los 588.5 €/m de Puertollano y los 5262.9 €/m de Santa Eulalia del Río (Baleares)

Respecto a los municipios, el valor tasado oscila entre los 751.6 € de Andújar y los casi 3500 de Marbella.

Como se puede observar el municipio con mayor precio de Andalucía se sitúa en el puesto 17, es decir, hay en España otros 16 municipios que lo superan en precio

En relación a la distribución de los precios puede observarse que tanto a nivel Nacional como a nivel andaluz existen precios demasiados altos en relación al resto.

Si nos ceñimos a los municipios andaluces los precios más altos se concentran en municipios de la costa del sol, costa de Cádiz y Sevilla.

Provincia

Municipio

Precio m²
Trim 2 - 2024

Variación
Trimestral

Variación
Anual

Máximo
Histórico

Variación
Máximo

Almería

Almería

1.379,5

1,3

3,2

2.131,3 - 2008T1

-35,3

Nijar

1.225,5

8,6

29,0

1.225,5 - 2024T2

0,0

Roquetas de Mar

1.351,5

5,7

14,0

1.889,8 - 2009T3

-28,5

Ejido (El)

1.035,8

-2,2

6,5

1.772,3 - 2007T3

-41,6

Cádiz

Algeciras

1.242,1

2,9

7,7

1.833,9 - 2007T2

-32,3

Arcos de la frontera

1.014,8

8,8

17,0

2.329,5 - 2008T1

-56,4

Cádiz

2.597,6

1,5

7,8

3.064,1 - 2007T3

-15,2

Chiclana de la Frontera

1.701,7

-2,2

5,7

2.518,8 - 2008T1

-32,4

Jerez de la Frontera

1.298,5

-0,9

11,6

1.739,5 - 2007T4

-25,4

Línea de la Concepción (La)

1.338,1

4,4

8,3

2.102,4 - 2007T2

-36,4

Puerto de Santa María

1.900,1

-2,7

7,2

2.288,4 - 2008T1

-17,0

Puerto Real

1.493,2

5,4

6,7

1.992,4 - 2008T2

-25,1

Rota

2.234,5

-3,2

6,2

2.809,8 - 2008T3

-20,5

San Fernando

1.550,4

5,0

9,6

2.047,8 - 2008T2

-24,3

Sanlúcar de Barrameda

1.554,0

-1,4

9,5

2.224,9 - 2008T2

-30,2

San Roque

1.944,7

-2,8

12,0

3.054,0 - 2008T2

-36,3

Córdoba

Córdoba

1.463,5

2,2

7,1

2.406,3 - 2008T3

-39,2

Lucena

894,9

-2,2

3,3

1.658,9 - 2007T3

-46,1

Puente Génil

850,9

-1,3

5,6

1.369,2 - 2007T4

-37,9

Granada

Almuñecar

2.078,0

9,0

10,0

2.078,0 - 2024T2

0,0

Granada

1.909,6

1,0

4,5

2.463,6 - 2008T2

-22,5

Motril

1.244,2

1,4

8,2

1.895,8 - 2007T1

-34,4

Huelva

Huelva

1.314,5

1,2

13,2

1.874,8 - 2008T2

-29,9

Lepe

1.410,4

-3,8

0,4

1.466,5 - 2024T1

-3,8

Jaén

Andújar

751,8

-5,1

1,1

1.351,5 - 2008T4

-44,4

Jaén

1.187,6

1,1

-1,8

1.835,2 - 2007T3

-35,3

Linares

799,9

8,5

10,9

1.524,3 - 2008T2

-47,5

Úbeda

931,4

2,4

4,2

1.433,0 - 2007T4

-35,0

Málaga

Alhaurín de la Torre

2.116,8

2,9

7,1

2.116,8 - 2024T2

0,0

Antequera

1.189,3

4,4

4,9

1.929,5 - 2007T3

-38,4

Benalmádena

2.968,5

6,4

18,0

2.968,5 - 2024T2

0,0

Estepona

2.685,4

6,3

13,6

2.939,4 - 2008T2

-8,6

Fuengirola

2.957,1

6,3

16,8

2.957,1 - 2024T2

0,0

Málaga

2.506,9

4,4

13,3

2.506,9 - 2024T2

0,0

Marbella

3.394,1

4,3

7,9

3.394,1 - 2024T2

0,0

Mijas

2.521,4

0,2

8,5

2.538,6 - 2007T2

-0,7

Rincón de la Victoria

2.611,9

-0,3

10,9

2.619,5 - 2024T1

-0,3

Ronda

1.247,8

1,3

2,3

1.933,0 - 2008T2

-35,4

Vélez Málaga

2.014,2

9,9

16,7

2.285,4 - 2007T1

-11,9

Torremolinos

2.986,2

9,6

18,0

2.986,2 - 2024T2

0,0

Sevilla

Alcalá de Guadaíra

1.320,0

1,6

10,6

1.915,0 - 2008T3

-31,1

Camas

1.341,7

5,2

11,2

2.017,8 - 2008T4

-33,5

Carmona

1.194,2

6,5

10,6

1.677,4 - 2009T1

-28,8

Coria del Río

1.145,0

-1,0

11,7

1.789,3 - 2008T2

-36,0

Dos Hermanas

1.565,9

0,1

6,0

2.005,3 - 2008T2

-21,9

Écija

987,8

-5,1

6,3

1.453,4 - 2008T1

-32,0

Lebrija

933,5

1,8

2,0

933,5 - 2024T2

0,0

Mairena del Aljarafe

1.842,7

5,1

9,6

2.224,0 - 2008T1

-17,1

Morón de la Frontera

951,9

6,7

7,2

1.644,0 - 2011T1

-42,1

Palacios y Villafranca (Los)

1.033,5

-0,8

2,5

1.665,3 - 2008T2

-37,9

Rinconada (La)

1.294,6

-1,4

-0,1

1.656,2 - 2008T1

-21,8

Sevilla

2.111,5

-1,3

7,0

2.605,9 - 2008T2

-19,0

Utrera

1.179,4

1,0

10,6

1.683,6 - 2008T1

-29,9

Tasa de esfuerzo

El coste de acceso al mercado de la vivienda en propiedad se mide a través de varios indicadores complementarios. Entre ellos, destaca la ratio de solvencia, que se calcula como el cociente entre el precio de venta de una vivienda libre y la capacidad adquisitiva de la población. Otro indicador es el coste de acceso al mercado de la vivienda con financiación hipotecaria, que mide el porcentaje de salario que debe destinarse al pago de una hipoteca. Finalmente, la superficie máxima tolerable estima el tamaño máximo de vivienda en m² al que puede acceder una persona destinando el 30% de su salario mensual.

En el gráfico se muestra la evolución de la ratio de solvencia para la población joven (16-35 años) en España y en Andalucía, calculada como el cociente entre el precio de una vivienda libre de 100 m² y el salario medio de los jóvenes en dicho rango de edad. Este indicador permite observar la accesibilidad económica de la vivienda para los jóvenes y cómo ha variado en los últimos años, reflejando tanto las fluctuaciones del mercado inmobiliario como las tendencias salariales en este grupo demográfico.

A niveles inferiores al de comunidad autónoma, la ratio de solvencia presenta limitaciones debido a la falta de datos salariales desagregados por municipio. No obstante, puede emplearse la renta neta o bruta media por persona o por hogar para obtener un cálculo alternativo en estos niveles, aprovechando los datos de precios de vivienda disponibles a escala municipal. Este enfoque permite un análisis más detallado y ajustado a las características económicas específicas de cada municipio.

Vivienda en alquiler

En relación al precio de la vivienda de alquiler tenemos varias fuentes estadísticas que abordan la obtención de información desde diversas perspectivas. El Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) se elabora con información procedente de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria a partir del modelo 100 para la declaración anual del IRPF. Tiene base en el año 2015 y dispone información desde el año 2012. Su información tiene un retardo aproximado de 2 años aunque cuenta con la información más rica procedente de los alquileres declarados. El IPVA distingue varias clasificaciones incluyendo la distinción entre nuevos contratos y contratos preexistentes, pero solo a partir del año 2020.

Por su parte el Índice de Precios al Consumo (IPC) se compone de varios grupos y subgrupos que representan categorías de bienes y servicios consumidos por los hogares, como alimentación, vivienda o transporte, y para los cuáles también se calculan índices. La diferencia entre el índice general y los índices de grupos radica en que el primero refleja el cambio de precios de todos los bienes y servicios considerados, mientras que los índices de grupos muestran el cambio de precios en categorías específicas, permitiendo un análisis más desagregado. En este caso usamos el subgrupo 041 que recoge el alquiler de vivienda. Tiene un grado de actualización mensual, y un retardo mínimo, aunque parasu elaboración se cuenta con una muestra de viviendas y no es posible distinguir entre nuevos contratos y contratos existentes.

Por último, se ha utilizado información procedente de la la página web Idealista.com. Idealista publica información de los precios medios de alquiler y venta de vivienda con periodicidad menusal. Para el siguiente gráfico se ha usado la tasa de variación anual para el último mes de cada año. Los precios recogidos, y por tanto tambien las tasas, se refieren a la oferta de nuevo alquiler, no incluyendo información de alquileres existentes.

Analizamos ahora de forma individual el IPVA, que en el año 2022 ha tenido una subida del 2.8 % respecto al año anterior y casi idéntica a la registrada en el total nacional.

Dicho aumento se debe fundamentalmente a la subida de precios experimentada en los nuevos contratos de alquiler que ha alcanzado el 5.3%, y el año anterior fue del 4.1%

El aumento de precios se da en niveles similares a los detectados a nivel nacional

Por último en relación al tipo de edificación, la subida de precios se acusa más en la vivienda ubicada en edificio colectivo que en la vivienda individual.

En cuanto a los precios de alquiler no dispone de una fuente oficial que publique estimaciones de precios, si de índices y tasas como hemos visto.

Si considaramos los precios publicado por la página web IDEALISTA tenemos

Nº de transacciones

Accesibilidad a la Compra de Vivienda

Indicadores de esfuerzo económico para la compra

Factores determinantes del acceso a la propiedad

Comparativa de accesibilidad entre diferentes grupos poblacionales

Accesibilidad al Alquiler de Vivienda

Análisis del esfuerzo económico en alquiler

Tendencias y evolución del mercado de alquiler

Alternativas de vivienda compartida

Emancipación Juvenil y Vivienda

Tasas de emancipación por grupo de edad

Barreras y factores que influyen en la emancipación juvenil

Análisis del fenómeno de las viviendas turísticas

Impacto en el mercado de compra y alquiler

En este apartado he empezado a realizar algunos gráficos pero aún no tengo resultados concluyentes. Incluyo algunos gráficos solo para que ilustren como la parte preparatoria abarca bastantes más resultados que los expuestos finalmente en el documento

Si contrastamos la renta media anual por municipio frente al precio de la vivienda vemos que de forma lógica cuando la renta del muncipio es mayor, tambien es mayor el precio de la vivienda. También observamos que los precios más altos, con independencia de la renta anual lo ocupan los municipios con valores más altos ne la proporción de viviendas turísticas respecto de viviendas no principales.

Si ajustamos una línea a los datos obtenemos una tendencia creciente identificada en la leyenda como Ajuste global. También se realiza el ajuste considerando solo los municipios cuyo porcentaje de vivienda turística (respecto de la vivienda no principal) es inferior o superior al 85%.

Ahora contastramos el incremento de precios desde el momentos más bajo en el periodo post-burbuja hasta la actualidad

Comparativa entre municipios con y sin alta presencia de viviendas turísticas

Conclusiones

Resumen de hallazgos clave

Áreas de estudio futuro

Anexos

Glosario de términos

Metodología

Tablas y gráficos adicionales